Cession de parts de SCI : l'acte d'avocat consacré par la loi du 11 mai 2026 (article 1865-1 Code civil)

Loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, adoptée définitivement le 11 mai 2026 — article 68

Par Eve d'Onorio di Méo, Avocat Associé, Spécialiste en droit fiscal

Adoptée définitivement par le Parlement le 11 mai 2026, la loi anti-fraude relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales contient, parmi ses 105 articles, une disposition discrète mais structurante pour la pratique du droit fiscal patrimonial et de la cession de parts de SCI : l'article 68. Inséré au Code civil sous un nouvel article 1865-1 du Code civil, il refonde le formalisme applicable aux cessions de parts de SCI et plus largement aux cessions de parts sociales ou d'actions des sociétés à prépondérance immobilière. Au-delà de l'objectif affiché de lutte contre les montages opaques, ce texte opère une véritable consécration législative de l'acte d'avocat comme instrument de référence de la transmission patrimoniale immobilière indirecte.

I. Le nouveau cadre légal : trois voies, une sanction de nullité

L'article 68 insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1 rédigé comme suit :

« À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Par un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, par acte sous signature privée rédigé par celui-ci. »

A. Un champ d'application matériel large

Le texte vise toutes les cessions de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts. Sont donc concernées, sans distinction de forme sociale, les SCI, SARL, SAS, SC, sociétés civiles de gestion, holdings de portage immobilier, dès lors que leur actif est, ou a été dans l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France.

Le II de l'article 1865-1, introduit lors des travaux parlementaires, en exclut expressément les cessions de parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier — SCPI, OPCI, FCPI, FCPR et assimilés —, dont le régime de transparence et de surveillance prudentielle rendait l'extension du formalisme inutile.

B. Une sanction de nullité, doublée d'un blocage à l'enregistrement

La sanction est radicale : à peine de nullité, la cession doit revêtir l'une des trois formes énumérées. Le II de l'article 68 complète le dispositif en insérant un nouvel article 635-0 A au Code général des impôts, qui subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation de l'acte qualifié. En pratique, sans acte authentique, acte contresigné par avocat, ou acte sous signature privée d'expert-comptable légalement habilité, le service des impôts des entreprises refusera l'enregistrement et, par voie de conséquence, l'inscription de la mutation aux registres sociaux.

L'effet est double : civil — la nullité expose les parties à une remise en cause de la transmission, y compris à l'initiative d'un tiers (créancier, héritier réservataire, administration) — et fiscal, puisque l'absence d'enregistrement prive l'acquéreur de la date certaine opposable à l'administration.

II. La consécration législative de l'acte d'avocat

Pour la première fois, le législateur place explicitement l'acte contresigné par avocat sur le même plan que l'acte authentique notarié pour une opération patrimoniale courante, à fort enjeu fiscal, et hors contentieux. Cette équivalence formelle, déjà inscrite à l'article 1374 du Code civil depuis la loi du 28 mars 2011, trouve ici un terrain d'application emblématique.

A. Une équivalence probante avec l'acte authentique

L'article 1374 du Code civil confère à l'acte contresigné par avocat une force probante particulière : il fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers et ayants cause, et dispense de la mention manuscrite prévue à l'article 1376. Sur le terrain probatoire, le contreseing avocat se distingue donc nettement de l'acte sous seing privé classique et se rapproche de l'acte authentique.

Le législateur de 2026 reconnaît cette équivalence en l'élevant au rang de formalité ad solemnitatem alternative. Le choix entre les deux voies, authentique ou avocat, devient un choix de praticien — et non un choix de hiérarchie juridique.

B. Une équivalence qui ne dévalorise pas le notaire

Il convient de le souligner clairement : la loi nouvelle ne diminue en rien le rôle du notaire. L'acte authentique conserve ses spécificités, en particulier la force exécutoire de plein droit et l'intervention d'un officier public ministériel. Pour les cessions complexes appelant simultanément la mutation d'un immeuble en pleine propriété et la cession des titres d'une SCI le détenant, le notaire restera l'interlocuteur naturel.

Mais le législateur reconnaît qu'à formalisme équivalent, le choix du professionnel rédacteur appartient aux parties, en fonction de la nature de l'opération, des compétences requises, et de la dimension fiscale du dossier.

C. Le périmètre étroit de l'expert-comptable

Le 3° de l'article 1865-1 n'ouvre la rédaction d'actes à l'expert-comptable que « dans les seuls cas où il est légalement habilité », par renvoi exprès au 2° de l'article 22 de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et à l'article 59 de la loi du 31 décembre 1971.

Le rappel jurisprudentiel s'impose : depuis l'arrêt Cass. crim. 11 avril 2002, la rédaction d'actes par un expert-comptable n'est licite qu'à titre accessoire direct d'une mission comptable principale, exercée pour le client concerné. Hors de ce cadre, le professionnel s'expose à l'exercice illégal du droit (article 4 de la loi de 1971) et engage sa responsabilité civile, voire pénale.

Sont donc, en pratique, hors du périmètre d'intervention de l'expert-comptable : les cessions de parts de SCI patrimoniales familiales dépourvues de comptabilité commerciale pleine ; les holdings pures de portage immobilier sans activité comptable significative ; les cessions intra-familiales en l'absence de mission comptable ouverte pour le cessionnaire ; les opérations impliquant un cessionnaire tiers non-client du cabinet.

Sur cent cessions de parts de SCI réalisées en pratique courante, la voie de l'expert-comptable ne sera donc ouverte que dans une poignée de cas. Son intervention deviendra l'exception, non la règle.

III. Pourquoi l'acte d'avocat s'imposera comme le véhicule de référence

À formalisme équivalent avec l'acte authentique, et à périmètre strictement encadré pour l'expert-comptable, l'acte contresigné par avocat dispose, pour les cessions de titres de SPI, d'avantages opérationnels et substantiels décisifs.

A. Sur le plan opérationnel

L'acte d'avocat se signe dans des délais courts — quelques jours, contre plusieurs semaines pour un rendez-vous notarial dans un agenda chargé. La signature électronique qualifiée, pleinement opposable, dispense de tout déplacement physique.

L'avocat est par ailleurs assujetti, comme le notaire, aux obligations de vigilance, de déclaration et d'information du titre VI du livre V du Code monétaire et financier — obligation expressément rappelée par le nouvel article 1865-1, qui garantit ainsi la conformité LCB-FT de l'opération quel que soit le rédacteur choisi.

B. Sur le plan substantiel

L'avocat fiscaliste apporte à l'opération une compétence native et exclusive sur l'ensemble du spectre fiscal de la cession : l'arbitrage des droits d'enregistrement (taux de 5 % de l'article 726, I-2° du CGI, mentions obligatoires du III-B, abattements éventuels) ; la qualification et l'imposition de la plus-value (articles 150 UB et suivants du CGI pour les sociétés relevant de l'impôt sur le revenu, régime des plus-values professionnelles ou de l'article 219 I a sexies-0 bis pour les sociétés à l'IS) ; les implications IFI, transmission, et le cas échéant la coordination avec les conventions fiscales internationales ; la sécurisation des engagements de garantie d'actif et de passif, des clauses d'agrément, de préemption et de sortie.

Sa responsabilité professionnelle est engagée sur l'ensemble du dispositif, juridique ET fiscal — là où la responsabilité du notaire se concentre traditionnellement sur la sécurité formelle de l'acte, et celle de l'expert-comptable, lorsqu'elle peut être engagée, sur le seul périmètre de sa mission comptable.

Enfin, le secret professionnel de l'avocat, consacré par l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, offre aux parties un niveau de confidentialité particulièrement adapté aux opérations patrimoniales sensibles.

IV. Ce que cela change concrètement, pour les praticiens et les clients

Pour les cédants, cessionnaires, family officers, conseils en gestion de patrimoine et directions juridiques, les implications sont immédiates.

A. Sur les opérations en cours

Toute cession de titres de SPI dont la signature n'est pas intervenue avant la promulgation devra revêtir l'une des trois formes qualifiées. Il est prudent d'anticiper dès à présent la mise en conformité des projets en cours : projets de cessions à terme, audits de pré-due diligence, transmissions familiales programmées, sorties de partenariats.

B. Sur les processus internes

Les processus internes des family offices, des banques privées, des sociétés de gestion patrimoniale et des conseils en gestion de patrimoine doivent intégrer un contrôle systématique de la nature de l'acte de cession avant tout enregistrement comptable, toute valorisation ou tout reporting client. Les ordres de mouvement, les registres de titres et les conventions sociales devront être revus pour articuler la cession qualifiée avec la mise à jour des inscriptions sociales.

C. Sur la due diligence

La phase de due diligence préalable, longtemps réduite à un examen sommaire en matière de cessions de SCI, doit redevenir la norme. La nullité de la cession en l'absence d'acte qualifié constitue un risque de remise en cause radical, dont le poids dépasse celui des redressements fiscaux classiques.

V. Conclusion — Une nouvelle cartographie de la cession de parts de SCI

L'article 68 de la loi du 11 mai 2026 n'est pas une simple disposition technique de lutte contre la fraude. Il dessine, en creux, une nouvelle cartographie professionnelle de la transmission patrimoniale immobilière indirecte. Le notaire conserve son office et sa force exécutoire. L'expert-comptable est confiné à son périmètre légal. L'avocat, lui, voit consacrée l'équivalence pleine et entière de son acte avec l'acte authentique pour une opération patrimoniale courante, à enjeu fiscal majeur.

Cette consécration n'est pas un trophée corporatiste. Elle est la reconnaissance, par le législateur, du rôle central de l'avocat fiscaliste dans la sécurisation des opérations patrimoniales — un rôle que la pratique professionnelle exerçait déjà, mais que la loi vient désormais expressément ancrer.

Les praticiens devront s'en saisir avec rigueur : la sanction de nullité ne laisse aucun espace à l'approximation.

Questions fréquentes sur la cession de parts de SCI sous la loi du 11 mai 2026

Que change la loi du 11 mai 2026 pour les cessions de parts de SCI ?

La loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales insère à l'article 1865-1 du Code civil une obligation de forme : toute cession de parts de SCI — ou plus généralement de parts ou actions d'une société à prépondérance immobilière — doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique, acte contresigné par avocat, ou acte d'expert-comptable légalement habilité. La sanction de nullité expose la transmission à une remise en cause civile et fiscale.

Quelle différence entre acte notarié et acte d'avocat pour une cession de parts de SCI ?

Sur le plan probatoire, l'acte contresigné par avocat dispose, en vertu de l'article 1374 du Code civil, d'une force probante équivalente à celle de l'acte authentique : il fait foi de l'écriture et de la signature des parties. L'acte notarié conserve la force exécutoire de plein droit, particulièrement adaptée aux opérations couplant cession de titres et mutation d'immeuble. L'avocat fiscaliste apporte en revanche une compétence native sur les plus-values, l'arbitrage des droits d'enregistrement et la sécurisation fiscale de l'opération.

Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière ?

Au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts, une société est à prépondérance immobilière lorsque son actif est, ou a été dans l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, autres que ceux affectés à sa propre exploitation. Les SCI familiales, mais aussi de nombreuses SARL, SAS, SC et holdings de portage immobilier, entrent dans cette définition dès lors que ce seuil est franchi.

Un expert-comptable peut-il rédiger un acte de cession de parts de SCI sous l'article 1865-1 ?

Uniquement dans les cas où il est légalement habilité au sens du 2° de l'article 22 de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et de l'article 59 de la loi du 31 décembre 1971. Depuis l'arrêt Cass. crim. 11 avril 2002, la rédaction d'actes par un expert-comptable n'est licite qu'à titre accessoire d'une mission comptable principale exercée pour le client.

Que se passe-t-il si la cession de parts de SCI est conclue sous seing privé classique ?

La cession est frappée de nullité. Cette nullité peut être soulevée par toute partie intéressée (cocontractant, héritier réservataire, créancier, administration). Le nouvel article 635-0 A du CGI subordonne par ailleurs l'enregistrement de la cession à la présentation d'un acte qualifié.

Quels sont les honoraires d'un avocat fiscaliste pour la rédaction d'un acte de cession de parts de SCI ?

Contrairement au notariat, l'avocat n'est pas soumis à un tarif réglementé ni à des émoluments proportionnels à la valeur cédée. Les honoraires sont libres, fixés forfaitairement selon la complexité du dossier. En pratique, la rédaction d'un acte de cession de parts de SCI contresigné par avocat se situe entre 1 000 € et 3 000 € HT. La déclaration de plus-value associée (formulaire 2048-IMM ou 2074) fait l'objet d'un chiffrage distinct ou d'un forfait combiné.

Eve d'Onorio di Méo — Avocat Associé, Spécialiste en droit fiscal — Marseille | Genève