Cession de parts et actions de sociétés à prépondérance immobilière : ce que change le formalisme de la loi anti-fraude du 11 mai 2026

Avertissement — Au jour de la publication de cet article, la loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales, votée définitivement par le Parlement le 11 mai 2026, n’a pas encore été promulguée. Une saisine du Conseil constitutionnel est intervenue ; elle vise d’autres dispositions du texte que celle commentée ici. Les analyses ci-après portent sur le dispositif tel qu’il a été adopté et pourront être ajustées au regard du contrôle de constitutionnalité. Le présent article revêt une portée purement informative et ne saurait tenir lieu de consultation juridique.

Avec son article 68, la loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales (votée le 11 mai 2026, en attente de promulgation) bouleverse le régime de la cession de parts sociales et d’actions de sociétés à prépondérance immobilière. À l’avenir, ces cessions de titres devront, sous peine de nullité, être formalisées par un acte qualifié : acte authentique, acte d’avocat ou, dans des hypothèses restreintes, acte d’expert-comptable. Le nouvel article 1865-1 du Code civil appelle donc une vigilance immédiate de la part des cédants, des cessionnaires, des family officers et des conseils en gestion de patrimoine — et tout particulièrement des associés de SCI.

I. Une disposition discrète de la loi anti-fraude, aux conséquences majeures

Au sein des 105 articles de la loi anti-fraude, l’article 68 insère dans le Code civil un article 1865-1 qui redéfinit le formalisme d’une opération patrimoniale parmi les plus répandues : la cession de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière. Jusqu’à présent, ces cessions — au premier rang desquelles les très nombreuses cessions de parts de SCI — pouvaient résulter d’un simple acte sous seing privé établi entre les parties, soit la cession dite « sur un coin de table ». Cette pratique appartient désormais au passé.

Le texte nouveau exige, sous peine de nullité, que la cession de parts sociales ou d’actions emprunte l’une de ces trois formes : un acte authentique notarié, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou — uniquement lorsqu’il y est légalement habilité — un acte sous signature privée d’expert-comptable. La sanction est doublée d’un verrou fiscal : un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts conditionne l’enregistrement de la cession à la production d’un acte qualifié. À défaut d’acte conforme, le service des impôts des entreprises refusera de procéder à l’enregistrement et l’inscription de la mutation aux registres sociaux se trouvera bloquée.

II. Qui est concerné : la définition de la société à prépondérance immobilière (article 726 du CGI)

Le périmètre du dispositif est déterminé par renvoi au 2° du I de l’article 726 du CGI. Ce renvoi mérite une vigilance particulière : en droit fiscal, plusieurs définitions distinctes de la prépondérance immobilière coexistent sans se recouper. S’agissant du nouvel article 1865-1 du Code civil, c’est exclusivement la définition de l’article 726 qui trouve à s’appliquer — et non, notamment, celle de l’article 150 UB retenue pour les plus-values immobilières des particuliers.

Au sens de l’article 726, relève de la prépondérance immobilière la personne morale — française ou étrangère — qui satisfait à deux conditions cumulatives : d’une part, ses droits sociaux ne font pas l’objet d’une négociation sur une plate-forme de négociation (société non cotée) ; d’autre part, son actif brut total est composé, à plus de 50 %, d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. La forme sociale est sans incidence : SCI, SARL, SAS, SC, SNC ou holdings de portage immobilier peuvent toutes entrer dans le champ du dispositif.

Trois particularités de cette définition imposent la vigilance des praticiens :

• L’affectation des immeubles à une activité d’exploitation reste sans effet. Une SARL ou une SAS commerciale détenant ses propres locaux peut ainsi être visée — à la différence du régime des plus-values, qui écarte les immeubles d’exploitation.

• Le ratio s’apprécie sur l’actif brut. Le passif n’étant pas déduit, une société lourdement endettée pour financer l’acquisition de ses immeubles demeure pleinement dans le champ du texte.

• La période de référence s’étend à l’année qui précède la cession ou à la date de cession elle-même. Une société qui n’est plus immobilière le jour de l’opération reste concernée dès lors qu’elle l’a été à un instant quelconque au cours des douze mois précédents.

Demeurent en revanche explicitement hors du dispositif les placements collectifs visés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI et structures assimilées), de même que, par leur nature, les sociétés cotées et certaines structures relevant du logement social. Pour les associés de SCI comme pour les actionnaires de holdings patrimoniales, en revanche, la prudence reste de mise : l’immense majorité de ces structures dépassent le seuil de prépondérance immobilière.

Le cas des actes de cession signés à l’étranger mérite une mention spécifique. Jusqu’ici, la cession de titres d’une société à prépondérance immobilière pouvait valablement résulter d’un acte passé hors de France, l’article 718 bis du CGI se bornant à la soumettre à la taxation française. Depuis la loi anti-fraude de mai 2026, l’acte doit nécessairement revêtir la forme d’un acte d’avocat, d’un acte notarié ou d’un acte d’expert-comptable. Selon nous, un acte de cession conclu à l’étranger ne répond donc plus à cette exigence de forme : ne correspondant à aucune des trois formes admises, il expose la cession à la nullité.

III. L’acte d’avocat consacré comme véhicule de référence

Pour la première fois, le législateur range expressément l’acte contresigné par avocat au même rang que l’acte authentique notarié, et ce pour une opération patrimoniale courante mais à fort enjeu. Cette équivalence ne constitue pas une innovation de principe : l’article 1374 du Code civil, issu de la loi du 28 mars 2011, reconnaît déjà à l’acte d’avocat une force probante renforcée, en ce qu’il fait foi de l’écriture et de la signature des parties. Mais l’article 1865-1 lui offre un champ d’application emblématique, en en faisant une formalité solennelle alternative.

Cette consécration n’amoindrit nullement l’office notarial : l’acte authentique conserve sa force exécutoire de plein droit, atout précieux notamment lorsqu’une cession de titres se double d’une mutation d’immeuble. L’option entre les deux voies relève désormais d’un arbitrage de praticien, dicté par la nature de l’opération.

L’intervention de l’expert-comptable, quant à elle, demeure strictement délimitée. Le texte n’ouvre à ce professionnel la rédaction d’actes que « dans les seuls cas où il est légalement habilité », par renvoi à l’ordonnance du 19 septembre 1945 et à la loi du 31 décembre 1971. Depuis l’arrêt Cass. crim. 11 avril 2002, la rédaction d’actes par un expert-comptable n’est admise qu’à titre accessoire direct d’une mission comptable principale conduite pour le client en cause. En pratique, ce périmètre exclut la plupart des cessions de parts de SCI patrimoniales familiales, des holdings purement dédiées au portage immobilier et des cessions consenties à un cessionnaire tiers non-client. Son intervention restera l’exception, et non la règle.

IV. Pourquoi privilégier l’acte d’avocat pour sécuriser la cession

À formalisme équivalent avec l’acte authentique, l’acte d’avocat offre des avantages déterminants pour la cession de parts sociales et d’actions de sociétés à prépondérance immobilière.

Sur le plan opérationnel

L’acte d’avocat peut être signé dans des délais resserrés, grâce à la signature électronique qualifiée — pleinement opposable et qui dispense de tout déplacement physique. À l’instar du notaire, l’avocat est en outre soumis aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier — obligation que rappelle expressément le nouvel article 1865-1, lequel assure ainsi la conformité LCB-FT de l’opération quel que soit le rédacteur retenu.

Sur le plan substantiel

L’avocat maîtrise la totalité du cadre juridique de la cession : qualification de la société et de l’opération, rédaction et sécurisation des clauses sensibles — garantie d’actif et de passif, clauses d’agrément, de préemption et de sortie —, articulation avec les statuts et les registres sociaux, et accompagnement déclaratif de la cession. Sa responsabilité professionnelle se trouve engagée sur l’efficacité juridique de l’acte, alors que celle de l’expert-comptable, lorsqu’elle peut l’être, demeure circonscrite au périmètre de sa mission comptable. Le secret professionnel de l’avocat, enfin, consacré par l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, garantit aux parties un degré de confidentialité particulièrement adapté aux opérations patrimoniales sensibles.

V. Les réflexes que les praticiens doivent adopter sans attendre

Sous réserve de la promulgation, toute cession de parts sociales ou d’actions de société à prépondérance immobilière qui n’aurait pas été signée avant l’entrée en vigueur du texte devra emprunter l’une des trois formes qualifiées. Plusieurs réflexes méritent d’être adoptés dès aujourd’hui :

• recenser les projets de cession en cours — transmissions familiales planifiées, sorties de partenariats, cessions à terme — afin d’anticiper leur mise en conformité ;

• instaurer un contrôle systématique de la nature de l’acte de cession dans les procédures internes des family offices, des banques privées et des conseils en gestion de patrimoine, en amont de tout enregistrement comptable ou reporting client ;

• rétablir une véritable phase de due diligence préalable, trop souvent ramenée à un examen sommaire s’agissant des cessions de parts de SCI.

La nullité emporte un risque de remise en cause radicale, dont la portée excède celle des redressements fiscaux ordinaires : elle est susceptible d’être soulevée par tout intéressé — cocontractant, héritier réservataire, créancier ou administration.

VI. Conclusion : une recomposition de la transmission immobilière indirecte

L’article 68 de la loi anti-fraude du 11 mai 2026 ne se réduit pas à une mesure de pure technique. Il redéfinit la répartition des rôles professionnels dans la transmission patrimoniale immobilière indirecte : le notaire conserve son office et sa force exécutoire ; l’expert-comptable demeure cantonné à son périmètre légal ; l’avocat voit son acte reconnu en pleine équivalence avec l’acte authentique. Pour les cédants et les cessionnaires de parts sociales et d’actions de sociétés à prépondérance immobilière, la sanction de nullité ne tolère aucune approximation : un diagnostic préalable rigoureux et la rédaction d’un acte qualifié deviennent incontournables. Ce texte renforce, à l’évidence, la sécurité juridique des opérations de cession.

Eve d’Onorio di Méo — Avocat Associé, Spécialiste en droit fiscal — Barreaux de Marseille et de Genève (Avocat UE/AELE).