Société à prépondérance immobilière : la définition de l'article 726 du CGI et l'obligation d'acte de la loi du 11 mai 2026

Par Eve d'Onorio di Méo, Avocat Associé, Spécialiste en droit fiscal — D'Onorio di Méo Avocats (Marseille – Genève)

Depuis la loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, la cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique, acte d'avocat ou acte d'expert-comptable habilité. Le nouvel article 1865-1 du Code civil renvoie à une définition précise : celle de l'article 726, I-2° du Code général des impôts. Cette définition est autonome et ne se confond pas avec celles applicables aux plus-values. Cet article explique, de façon pédagogique, qui est concerné, comment se calcule le seuil de prépondérance, et quelles sont les conséquences pratiques de la nouvelle obligation de forme.

1. Pourquoi la définition de l'article 726 du CGI est la seule pertinente

L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi du 11 mai 2026, vise expressément la personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI. C'est donc cette définition – et elle seule – qui détermine si une cession de titres est soumise au formalisme renforcé.

Or il existe en droit fiscal français plusieurs notions distinctes de prépondérance immobilière. La définition de l'article 726 du CGI, propre aux droits d'enregistrement, ne doit pas être confondue avec celle de l'article 150 UB du CGI (plus-values immobilières des particuliers) ni avec celle applicable aux plus-values sur valeurs mobilières. Une même société peut être à prépondérance immobilière au sens de l'un de ces régimes et pas de l'autre.

Pour savoir si la cession de vos titres relève de l'obligation d'acte authentique ou d'acte d'avocat, seule compte la définition de l'article 726. C'est le fil conducteur de tout cet article.

2. Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière au sens de l'article 726 du CGI ?

Est à prépondérance immobilière, au sens de l'article 726, I-2° du CGI, la personne morale qui réunit deux caractéristiques cumulatives :

• ses droits sociaux ne sont pas négociés sur une plate-forme de négociation (société non cotée) ;

• son actif brut total est constitué pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d'autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.

La forme et la nationalité sont indifférentes : sont visées les SCI, SARL, SAS, SC, SNC, holdings et tout groupement doté de la personnalité juridique dans lequel les membres détiennent une participation, qu'il soit français ou étranger. Le dispositif joue également quel que soit le nombre de sociétés à prépondérance immobilière qui s'interposent dans la chaîne de détention.

Les personnes morales expressément exclues

Certaines structures sont exclues par nature de cette catégorie, quelle que soit la composition de leur actif :

• Les sociétés cotées (droits sociaux négociés sur une plate-forme de négociation) ;

• Les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) ;

• Les sociétés foncières solidaires agréées « entreprise solidaire d'utilité sociale » (Esus) remplissant les conditions de l'article 199 terdecies-0 AB du CGI – foncières de logement et d'insertion, foncières pour personnes dépendantes – étant précisé que les foncières solidaires agricoles, elles, demeurent dans la catégorie ;

• Les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction et de gestion de logements sociaux ;

• Les syndicats, associations et fondations, qui n'émettent pas de participations.

3. Comment calculer le seuil de prépondérance immobilière ?

La prépondérance immobilière se mesure par un ratio, dont les deux termes sont estimés à leur valeur vénale :

Au numérateur

• La valeur des immeubles et des droits réels immobiliers situés en France ;

• la valeur des participations détenues dans d'autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière, quel que soit le nombre d'interpositions.

Au dénominateur

• La valeur de la totalité des éléments d'actif, meubles et immeubles, français comme étrangers : immeubles situés à l'étranger, participations dans des sociétés non immobilières, trésorerie, créances, stocks, fonds de commerce, etc.

Trois particularités essentielles de l'article 726

Première particularité — l'affectation à l'exploitation est indifférente. Contrairement au régime des plus-values immobilières (article 150 UB), les immeubles sont retenus au numérateur quelle que soit l'utilisation qu'en fait la société, qu'elle les affecte ou non à sa propre exploitation. Une société industrielle ou commerciale propriétaire de ses propres locaux d'exploitation peut donc être à prépondérance immobilière au sens de l'article 726.

Deuxième particularité — le ratio porte sur l'actif brut. Le passif (emprunts, dettes) n'est pas déduit. Une société fortement endettée pour acquérir ses immeubles reste pleinement concernée.

Troisième particularité — la territorialité et les immeubles par destination. Seuls les immeubles situés en France figurent au numérateur ; les immeubles à l'étranger en sont exclus, mais comptent au dénominateur. Par ailleurs, les immeubles par destination – installations techniques industrielles, turbines, câbles et armoires électriques d'une centrale – ne sont pas retenus au numérateur (Cass. com. 2 décembre 2020, n° 18-25.559).

4. À quelle date apprécier la prépondérance immobilière ?

La prépondérance immobilière s'apprécie au jour de la cession, ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession. Autrement dit, même si la société n'est pas à prépondérance immobilière le jour de la cession, il faut vérifier qu'elle ne l'a pas été à un moment quelconque des douze mois antérieurs.

Une exception protège toutefois le cédant : la société qui a perdu la qualité de SPI au cours de l'année précédente du fait de la cession de ses propres immeubles ou participations immobilières n'est pas considérée comme à prépondérance immobilière. La date de cession indiquée par les parties fait foi jusqu'à preuve du contraire ; en pratique, la composition de l'actif s'apprécie en tenant compte des actes ayant acquis date certaine (Cass. com. 21 mars 2018, n° 16-25.035).

5. La loi du 11 mai 2026 : l'obligation d'acte à peine de nullité

Lorsque la société est à prépondérance immobilière au sens de l'article 726 du CGI, la cession de ses parts ou actions entre dans le champ de l'article 1865-1 du Code civil. À peine de nullité, elle doit être constatée par l'une des trois formes suivantes :

• un acte authentique notarié, conférant date certaine et force exécutoire ;

• un acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil, qui fait foi de l'écriture et de la signature des parties et atteste du conseil donné à chacune d'elles ;

• un acte sous signature privée d'expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger, à titre accessoire d'une mission comptable principale exercée pour le client – un périmètre étroit en pratique.

La sanction est civile et fiscale. Civilement, la nullité expose la transmission à une remise en cause par tout intéressé. Fiscalement, le nouvel article 635-0 A du CGI subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation d'un acte qualifié : sans cela, refus d'enregistrement. Rappelons que la cession de titres de SPI est par ailleurs soumise au droit d'enregistrement de 5 % prévu par l'article 726, I-2° du CGI.

En pratique, l'acte contresigné par avocat s'impose comme la voie de référence : équivalence probante avec l'acte authentique, compétence de l'avocat fiscaliste sur l'arbitrage des droits d'enregistrement et de la plus-value, signature électronique qualifiée et délais courts.

6. Questions fréquentes

La définition de l'article 726 est-elle la même que pour les plus-values ?

Non. La définition de l'article 726 du CGI est autonome. Elle diffère notamment de celle de l'article 150 UB (plus-values immobilières des particuliers) : à l'article 726, les immeubles affectés à l'exploitation propre de la société sont pris en compte au numérateur, le ratio porte sur l'actif brut, et la période d'appréciation couvre l'année précédant la cession. Pour l'application de l'article 1865-1 du Code civil, seule la définition de l'article 726 est pertinente.

Une SARL ou une SAS commerciale peut-elle être à prépondérance immobilière ?

Oui. La forme de la société est indifférente. Une SARL ou une SAS dont l'actif brut est constitué pour plus de la moitié d'immeubles situés en France est à prépondérance immobilière au sens de l'article 726, même si ces immeubles servent à son exploitation. La cession de ses titres relève alors de l'obligation de forme.

Comment savoir si ma société dépasse le seuil ?

Il faut comparer la valeur vénale des immeubles situés en France (et des participations dans d'autres SPI) à la valeur vénale de l'actif brut total, sans déduire le passif. Si ce ratio dépasse la moitié, au jour de la cession ou à un moment de l'année précédente, la société est à prépondérance immobilière.

Que risque-t-on en cas de cession sous seing privé classique ?

La cession est nulle. La nullité peut être invoquée par tout intéressé, et l'enregistrement sera refusé par l'administration. La sécurisation passe par un acte authentique, un acte d'avocat ou, dans les cas limités où il est habilité, un acte d'expert-comptable.

7. Conclusion — sécuriser la cession de titres d'une société à prépondérance immobilière

La loi du 11 mai 2026 fait de la qualification de société à prépondérance immobilière, au sens de l'article 726 du CGI, une question de validité de l'acte de cession. Un diagnostic préalable rigoureux, fondé sur la bonne définition, et la rédaction d'un acte qualifié sont désormais indispensables. L'avocat fiscaliste sécurise l'ensemble de l'opération : qualification, forme de l'acte, droits d'enregistrement et plus-value.

Vous envisagez la cession de parts d'une SCI ou d'une société à prépondérance immobilière ?

Maître Eve d'Onorio di Méo, avocat fiscaliste, sécurise votre cession par acte d'avocat conforme à l'article 1865-1 du Code civil.

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Sources : Article 726, I-2° du Code général des impôts · Article 1865-1 du Code civil (loi du 11 mai 2026, art. 68) · Article 635-0 A du CGI · BOI-ENR-DMTOM-40-10-10 · Cass. com. 2-12-2020 n° 18-25.559 · Cass. com. 21-3-2018 n° 16-25.035. La définition de l'article 726 est distincte de celle de l'article 150 UB du CGI applicable aux plus-values immobilières des particuliers.